情怀是不能当饭吃的，特别是你以为你在完成梦想中的完美养老院的时候，资金正在源源不断地离开你的钱包。前些年凭运气赚来的钱，正被你凭实力亏掉，最终欲哭无泪。——写给那些准备投资高端养老院的投资人郑州的杨先生原本做钢材贸易生意，由于老客户生意日渐萧条，自己也开始寻找转型路线。在众多行业中，杨先生认为养老行业是未来的朝阳行
情怀是不能当饭吃的，特别是你以为你在完成梦想中的完美养老院的时候，资金正在源源不断地离开你的钱包。前些年凭运气赚来的钱，正被你凭实力亏掉，最终欲哭无泪。
——写给那些准备投资高端养老院的投资人
郑州的杨先生原本做钢材贸易生意，由于老客户生意日渐萧条，自己也开始寻找转型路线。在众多行业中，杨先生认为养老行业是未来的朝阳行业。
医疗诊室
2017年杨先生投资八千万，建设了占地130亩，2.5万平方米的高端养老院。养老院有400张床位，月收费12000到2万不等，设有台球室、室内健身屋、演奏厅、室内游泳馆等娱乐设施，另设有康复大厅、心理诊室、医疗诊室等医养结合项目。
2020年3月杨先生的养老院建成运营18个月后，住院老人36人，每月运营亏损80多万，项目负债已经超过1000万。
对于杨先生来说，这样的亏损还将维持下去，看不到何时是尽头。
高端养老院，犹如一个看起来很好吃的“毒苹果”，不断鲸吞养老投资人的资本。
北京的燕园、上海的亲和源、深圳的前海人寿幸福之家，认真算算这些机构投资产出比，可以发现收回成本遥遥无期。
北京、上海、深圳……从北到南，很难找到一家能赚钱的“高端”养老院，如果你知道，请你告诉我。
为什么高端养老院难以收回成本？为什么有高端会所、五星酒店，就做不了一家赚钱的高端养老院？
高端养老院的住房
很多投资人在投资前都有一幅理想的养老院画卷：鸟语花香之间，老人们在其中生活的其乐融融，吃的是有机蔬菜，住的是全自动护理床，可以自己种菜，弹钢琴、拉提琴，唱唱戏曲，洗洗温泉，生病了就在院里的医务室看，回自己的床边输液。房间里24小时恒温，每个老人都在愉快地享受晚年的幸福生活。
然而现实是，一般的高端养老院收住不满一半，一大批高端养老院运营1年后收住甚至达不到20个百分点，持续亏损运营给机构投资人带来了巨大的资金压力。
为什么会造成这样的情况？这是养老院市场的目标客户与实际客户群体背离所造成的。
高端养老院的目标客户是：退休教授、各类退休前高收入人员、私营企业家等，月收费一般都在15000元左右。
实际情况是，这些人员的大多数一般平时就比较注重健康生活，家庭生活优渥，80岁之前基本都能自理。有稳定的交际圈，不愿被圈在一个固定的场所生活，喜欢熟悉的生活环境。对他们来说，花8000元一个月请个住家保姆在家照料比在养老院住得更加舒心。
高端养老院的洗浴中心
目前生活在高端养老院的老人，绝大多数都是独居，儿女不在国内甚至没有儿女，平素生活简单不喜交际的老人。另一部分老人虽然儿女在旁，却多与儿女关系不佳。
另外一些高端养老院的老人，主要是中重度失能的老人。老人和家属更看重的是养老院在医疗护理上的专业性，但是基本上没有什么新消费需求。
因此，高端养老院市场很难做，健康老人不愿意去，失能老人去了没有消费意愿，高端的娱乐休闲设施使用率很低。
看起来很大的市场，实际上一个二线城市都支撑不了几家高端养老院。近些年，高端养老院集中在北上广深及省会城市扎堆发展，又加剧了市场的竞争，出现高端养老院收住率低、床位去化缓慢的市场状况也就不出意外了。
收住慢只是高端养老院亏损的一个原因，运营成本高则是高端养老院亏损的另一个原因。
高端养老院的单床位建设成本一般超过20万元，假设养老院开业就收满的情况下，按照8年的折旧摊销，每床的月建设成本折旧摊销就会超过2000元。深圳的前海人寿幸福之家单床位建设成本达到180万元，单床位月成本折旧摊销接近19000元。
另外高端养老院的床均人力成本也非常高，在一二线城市，高端养老院收满时的床均人力成本一般超过6000元每床，其他经营成本也达到了2500元每床，一旦收住进度缓慢，就会造成长期亏损。
对于新投资养老行业的投资人来说，高端养老项目是极其不理想的投资项目，有这个钱，踏踏实实做个100床左右的医养结合项目，比高端养老院项目靠谱很多。
投资高端养老项目是投资养老行业的一个大坑，那么投资养老行业还有哪些坑要避呢？可以点赞、关注，给我留言。
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